Программа льготной ипотеки может закрыться

Госсубсидирование уже обусловливает рост цены жилья и снижение его доступности. Об этом сказала председатель Банка России, Эльвира Набиуллина. В ведомстве считают, что льготная ипотека уже сыграла свою роль: она помогла и покупателям, и застройщикам, а теперь важно вовремя прекратить ее действие.

Особенности субсидирования

В апреле 2020 года в России была развернута программа, в рамках которой граждане могли купить жилье с льготной процентной ставкой – 6,5 % годовых. Предложение распространялось не на все сделки, а только на недвижимость в новостройках, цена которой меньше 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге и их областях. Для сделок в других регионах максимальная сумма была меньше – 6 млн руб.

Вместе с тем уменьшилась и сумма первоначального взноса. Вместо 20 % от суммы покупки можно внести только 15 %. Это привело к рекордному спросу на ипотечное кредитование. Всего за 9 месяцев 2020 года гражданами было оформлено на 14 % больше сделок.

Изначально программа должна была проработать до 1 ноября, но правительство решило продлить ее действие до 1 июля следующего года.

Возможные негативные последствия программы и мнение экспертов

Застройщики и посредники быстро отреагировали на увеличение спроса. В результате только за первые 10 месяцев 2020 года недвижимость на первичном рынке подорожала на 10,5 %. Эльвира Набиуллина говорит, что рост цен сейчас опережает инфляцию и увеличение доходов населения. В результате, несмотря на субсидирование процентной ставки по ипотекам, недвижимость будет еще менее доступной для людей.

В то же время Алексей Моисеев, замминистра финансов, еще летом говорил о возможных минусах этого инструмента. Более того, он утверждает, что ипотека все равно останется недоступна для населения. По его мнению, даже если искусственно уменьшить ставку до 0 %, такой кредит все равно могут позволить себе не больше 60 % населения.

Он также считает, что продолжение субсидирования создаст дыру в бюджете. В условиях нестабильной экономической ситуации совершенно неясно, какой будет рыночная процентная ставка, например, спустя 10 лет. Поэтому последствия такого кредитования для бюджета пока сложно спрогнозировать.

Алина Розенцвет, гендиректор Национального рейтингового агентства, считает, что нерыночный механизм удержания ставки, такой как субсидирование, неэффективен для помощи населению. По ее мнению, деньги, которые тратятся государством на льготы, перетекают в карманы посредников и закройщиков посредством увеличения ими цены, что не помогает людям.

Вместе с уменьшением первого взноса и ставки в банки стало обращаться больше потенциальных заемщиков, которые пока не готовы к такому договору. В результате кредиторы не смогут выдать деньги всем желающим:– заемщики просто не соответствуют требованиям. Чтобы удовлетворить спрос на займы, организациям придется пересмотреть свою толерантность к рискам и утверждать заявки менее финансово состоятельным людям.

Согласно прогнозам Агентства ипотечного жилищного кредитования, объем ипотек увеличился в 2 раза с 2017 года. При этом доля таких займов в формировании ВВП страны составляет уже 5 %. В то же время аналитик агентства Moody’s Мария Малюкова говорит, что пока доля ипотечного кредитования в ВВП не превысит 7 %, а первоначальный взнос не опуститься ниже 15 %, опасаться так называемого пузыря не стоит. Это явление возникает как следствие темпов роста ипотечного кредитования. В 2008 году в США привело к обвалу рынка недвижимости и масштабному экономическому кризису.

Как изменится рынок ипотечного кредитования после завершения программы

Сейчас льгота помогает заемщикам снизить свои ежемесячные расходы и уменьшить переплату. Такие договоры выгодны не только гражданам, но и банкам, они получают больше клиентов, продают больше услуг и дополнительных сервисов. После того как льготная программа будет отменена, можно ожидать падения спроса на рынке новой недвижимости.

По мнению генерального директора VSN Realty Яны Глазуновой, чтобы сохранить первичную недвижимость доступной, нужно будет предпринять дополнительные шаги. В первую очередь речь идет о госпрограммах стабилизации экономики и увеличения доходов населения. Несмотря на то, что отмена программы действительно может негативно отразиться на спросе, обвала цен не прогнозируется. Дело в том, что себестоимость строительных работ стабильно увеличивается как в столице, так и в других регионах.

Некоторые эксперты, например генеральный директор агентства недвижимости We Know Александр Галицын, и вовсе считают, что такая ставка должна быть постоянной. За время действия программы спрос на недвижимость в Москве вырос на 30 %, а в некоторых других российских регионах и вовсе вдвое. Такой ажиотаж объяснить очень просто: население понимает, что субсидирование – только временная мера. Если бы это была постоянная государственная программа, никто бы не принимал опрометчивых решений, ажиотажа не было бы, как и необоснованного роста цен на недвижимость. Это помогло бы избежать накаливания ситуации на рынке.

Директор платформы «Цифровая ипотека» Дмитрий Охрименко считает, что большинство людей, которые хотели воспользоваться льготным предложением в Москве и Петербурге, уже сделали это. Он ожидает, что в следующем году больше сделок будет совершаться в регионах. По его мнению, завершать действие госпрограммы не нужно сразу – государству следует сохранить льготную ставку в других регионах дольше, чем в Москве и северной столице.

Мнение банковских экспертов

Многие полагают, что именно кредиторы первыми получают выгоду от роста числа клиентов. Разберемся, так ли это на самом деле и как оценивают сложности ипотечного рынка сами банки. Три разные организации так описывают сложившуюся ситуацию:

• Московский Кредитный Банк. Здесь считают, что субсидирование ставок даст положительный импульс для последующего развития строительного и ипотечного сегмента;
• Банк Открытие. В финансовой организации не ждут резкого снижения выдачи кредитов после отмены программы. Кроме того, недополученная прибыль будет компенсироваться другими кредитами;
• ВТБ. В банке говорят, что уровень долговой нагрузки у россиян сейчас вполне приемлемый, поэтому кризиса и формирования пузыря ждать не стоит.

В целом финансовые эксперты расходятся во мнении: кто-то считает, что программу уже нужно свернуть, а другие уверены, что она еще может пойти на пользу рынку ипотечных кредитов. Завершится ли она, как планируется, в июле 2021 года или затем ее снова продлят, покажет время.