Что такое жилищно-накопительные кооперативы и как они работают

В России жилищный накопительный кооператив (ЖНК) — это один из доступных вариантов получить жилье в рассрочку, не прибегая к ипотеке. Схема приобретения выглядит следующим образом:

1. Участник заключает договор с ЖНК и оплачивает вступительный и членский взносы.
2. Далее, в процессе исполнения договора пайщик вносит платежи для накопления паевого взноса и продолжает оплачивать членские взносы (небольшие суммы на покрытие расходов деятельности кооператива).
3. После достижения определенной суммы участник заселяется в квартиру на правах пользователя.
4. Переход права собственности участнику ЖНК осуществляется после погашения всей суммы пая, предусмотренной в договоре с ЖНК.

Такие кооперативы создаются не с целью извлечения прибыли, а исключительно для покупки или строительства квартир с намерением последующей передачи в эксплуатацию и собственность участникам.

При этом по закону взносы участников формируют в кооперативе не уставный капитал, а паевой фонд.

Для тех, кому по каким-либо причинам не подходит ипотечный кредит, участие в ЖНК станет достойной альтернативой приобретения жилья в рассрочку.

Правовые нормы и органы контроля

Защиту интересов и прав пайщиков ЖНК гарантируют:

• Федеральный закон № 215-ФЗ. Это основной нормативный документ, регламентирующий деятельность ЖНК.
• ЦБ РФ. Служит центральным органом контроля за финансовыми операциями ЖНК. Регулятор следит за тем, чтобы кооператив распоряжался деньгами пайщиков по назначению.
• ФНС РФ. Налоговая служба вносит информацию о пайщике в ЕГРЮЛ. Эта отметка свидетельствует о том, что лицо имеет полноправное членство в кооперативе.
• Госреестр. Учреждение регистрирует право собственности членов ЖНК на приобретенное жилое помещение.
• Гражданский кодекс РФ. ГК регулирует отношения между ЖНК и его участниками.

Для мониторинга за финансово-хозяйственной деятельностью ЖНК участники обязаны избрать ревизора кооператива, а отчетность организации в обязательном порядке должна ежегодно подтверждаться заключением аудитора.

ЖНК также вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в соответствии с Законом. При этом прибыль, полученная в результате коммерции, направляется на реализацию целей, ради которых кооператив был основан.

Функции ЖНК

Задачи кооператива заключаются в следующем:

• принимать участников на основании их заявления;
• привлекать и направлять их деньги на покупку жилья;
• вкладывать деньги в строительство недвижимости, включая квартиры в многоквартирных домах;
• привлекать займы в ситуациях, предусмотренных Законом № 215-ФЗ.

Величину вступительных взносов и сумму, накопив которую, участник получит право на заселение, ЖНК определяет самостоятельно. Также руководс ЖНК устанавливает периодичность внесения паевых взносов и допустимые условия привлечения займов.

Передача квартиры в распоряжение участника выполняется после того, как кооператив выкупит имущество в собственность. В свою очередь у члена ЖНК возникает право полного обладания квартирой только после выплаты 100% паевого взноса за жилье. При этом ЖНК обязан передать участнику упомянутую недвижимость без наложенных ограничений (залоговых и прочих).

Какие права и обязанности есть у членов ЖНК

Права и обязанности участника ЖНК делятся на имущественные и персональные. До полной оплаты паевых взносов они регулируются уставом организации и ЖК России. Среди основных прав можно выделить следующие:

• Проживание в квартире членов семьи пайщика без права собственности на имущество.
• Раздел имущества с другими владельцами пая. Традиционно такие споры ведутся через суд.
• Передача жилья в аренду с согласия всех членов семьи и руководства кооператива. Такое право есть у пайщиков и самого ЖНК в случае, когда помещение освобождается в результате выхода пайщика из договора.
• Заселение других жильцов с согласия правления ЖНК и членов семьи.

При этом участники ЖНК должны придерживаться устава, вовремя оплачивать взносы и выполнять другие нормы, предусмотренные Законом.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры через участие в ЖНК

Ключевые преимущества ЖНК:

• квартира предоставляется без залога и поручителей;
• страхование жизни заемщика и имущества не требуется;
• первый взнос за участие в ЖНК можно погасить средствами материнского капитала;
• членом кооператива можно стать с 16 лет;
• для участия в ЖНК необходим минимальный набор документов;
• проценты по рассрочке, как правило, ниже ипотечных.

Недостаток участия в ЖНК — отсутствие возможности заселения в квартиру, пока не будет накоплен минимальный взнос, который составляет от 50% и более. И даже после въезда пайщик не будет обладать правом собственности, пока полностью не выплатит оставшуюся часть паевого взноса.

Члены кооператива, внося платежи, несут риски потери накоплений, связанные с деятельностью кооператива. В том числе вероятность лишения жилья при банкротстве ЖНК, поскольку до момента выплаты оно принадлежит ЖНК.

Кроме того, на стадии заключения договора с кооперативом указывается примерная стоимость квартиры. Следовательно, участник не может точно знать, во сколько ему обойдется квартира.