Самые распространенные ошибки при оформлении ипотеки и как их избежать

Ипотека – крупный долгосрочный кредит, выплаты по которому иногда длятся десятилетиями. Невнимательность при составлении такого договора может привести к серьезным финансовым потерям, поэтому важно подойти к делу с максимальной ответственностью. Заемщик должен быть готов к любым хитростям со стороны работников банка. Рассмотрим моменты, в которых клиенты чаще всего совершают ошибки.

Выбор способа платежей

Существует два варианта погашения долга: аннуитетные и дифференцированные платежи. Обычно банки предлагают первый способ, при котором заемщик ежемесячно вносит одинаковые суммы, рассчитываемые одновременно по телу кредита и процентам. При дифференцированном графике размер взноса уменьшается по мере погашения, так как проценты начисляют на остаток долга.

Второй вариант выгоднее для клиента, если он готов больше платить на первых порах. На длинной дистанции переплата по крупному займу окажется меньше. Неудивительно, что практически всегда доступна только аннуитетная схема расчета. Но даже если выбор есть, не спешите сразу хвататься за дифференцированный способ. Нужно трезво оценивать свои финансовые возможности и перспективы, ведь брать дополнительные ссуды ради будущих выгод всегда рискованно.

Выбор валюты

Опыт 2008 и 2014 годов показал, что валютная ипотека может в любой момент серьезно подорожать. Когда берешь кредит в долларах или евро, а зарабатываешь в рублях, высока вероятность значительной переплаты из-за рыночных колебаний. Конечно, не исключен и рост курса национальной валюты, но на это не особо рассчитывают даже отъявленные оптимисты.

Есть способ обезопасить себя с помощью страховки рисков. Однако это потребует лишних расходов и необходимости постоянно следить за ситуацией на рынке. Человеку, далекому от финансовой сферы, подобное вряд ли понравится. Самый разумный вариант – оформить договор на валюту, в которой получаешь постоянный доход, будь то рубли, евро или доллары.

Рефинансирование долга

Оформление займа на покупку жилья – затяжной процесс, требующий долгих согласований. Естественно, что, покончив со всем этим, многие облегченно выдыхают и радуются избавлению от лишних хлопот. А между тем постоянная готовность вовремя отреагировать на изменения в банковском секторе – реальный шанс сэкономить на ипотеке.

Центробанк России в 2019–2020 гг. уже несколько раз опускал ключевую ставку. Банки реагировали на это снижением своих ипотечных тарифов. Каждое такое событие позволяет заемщикам претендовать на пересмотр кредитных условий. Этапы процедуры рефинансирования долга:

• Подать кредитору заявление с просьбой об уменьшении ипотечной ставки.
• Внимательно изучить текущие рыночные предложения.
• Начать переоформление текущего договора или взять новую ипотеку в другом банке с погашением старой.
• Важно точно рассчитать все плюсы и минусы этой операции. Выгоды от сниженной процентной ставки могут перекрываться дополнительными расходами: комиссиями, штрафами за досрочное закрытие договора и т. п. Многое зависит и от продолжительности ипотеки. На ранних стадиях экономия куда существеннее.

Поведение при задержках выплат

Нет денег на очередной платеж? Самая большая ошибка в такой ситуации – затаиться и не выходить на связь с менеджерами банка. Каждый день задержки означает дополнительные штрафные выплаты. Если же пауза затянется, не избежать общения с коллекторами или работниками суда.

Логично взять новый кредит в другом месте, чтобы избежать санкций. Однако если положение дел критическое, это только усугубит долговую зависимость. Лучше сразу обратиться к администрации банка, выдавшего ипотеку, и честно объяснить ситуацию. В подобных случаях часто идут навстречу и пересматривают условия договора: меняют график платежей, дают кредитные каникулы, списывают часть долга и т. д.

Государственная поддержка

Многие потенциальные заемщики изучают только рыночные предложения, игнорируя доступные государственные программы. Ознакомиться с ними можно на сайте Дом.рф. В настоящее время в России действуют следующие ипотечные программы:

• льготный кредит под 6,5% годовых на покупку жилья в новостройке;
• семейная ипотека от 4,7%;
• помощь в реструктуризации долга родителям/опекунам, инвалидам, ветеранам;
• поддержка семей с детьми (до 450 тыс. руб.);
• дальневосточная ипотека под 2% годовых.

Кроме того, каждый гражданин России, работающий официально, получает право на налоговый вычет 13% при взятии жилищного кредита. Это распространяется как на стоимость жилья, так и на расходы, связанные с погашением. А если недвижимость куплена супругами, каждый из которых трудоустроен по закону, экономия на налоге составит 26%. Запросить такой вычет можно только раз.

Процедура получения налоговой льготы кажется достаточно запутанной и непонятной. Из-за этого многие предпочитают не ввязываться в «игру» с государством. Учитывая суммы, которые фигурируют в ипотечных договорах, каждый отказ от компенсации налога дарит бюджету сотни тысяч рублей. Решайте сами, равнозначны ли такие расходы нежеланию пройти элементарную бюрократическую процедуру.

Страховка

По закону заемщик обязан оформить страховку на приобретаемую жилую недвижимость. Договор можно заключить в любой компании, но здесь есть нюансы. Страховщик должен быть одобрен банком, в противном случае ипотека окажется под большим вопросом.

Многие кредиторы буквально навязывают клиентам свои условия. Отказ от необязательной страховки часто означает невозможность заключения главного договора или увеличение процентной ставки. В таких ситуациях приходится либо смириться с банковским предложением, либо искать другие варианты. Не стоит сразу отказываться от навязываемых условий, внимательно с ними не ознакомившись. Предложенная программа страхования часто оказывается выгодной для всех сторон.